.png&w=3840&q=75)
1. Tapu Davaları Nedir? Genel Bir Bakış
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, Türk hukuk sisteminde en sık görülen ve aynı zamanda en karmaşık dava türleri arasındadır. Vatandaşların "tapu davası" olarak bildiği bu uyuşmazlıklar; tapu sicilindeki yanlış ya da hukuka aykırı bir kaydın düzeltilmesini, hisseli mülklerde paydaşlar arasındaki hakların korunmasını, taşınmaza haksız el atılmasının engellenmesini veya bu el atma nedeniyle uğranılan zararın giderilmesini konu almaktadır.
Tapu sicili, devletin güvencesi altındadır ve sicile güvenerek hak kazanan kişiler korunur. Bununla birlikte, sicildeki bir kaydın kişiyi hak sahibi kılması için o kaydın hukuka uygun biçimde oluşmuş olması şarttır. Sahtecilik, irade bozukluğu, yolsuz tescil veya kötü niyetli işlemler yoluyla edinilen tapular yargı kararıyla iptal edilebilir.
Temel Kural
Tapu davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi,yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir(HMK m. 12). Kayseri'de bulunan bir taşınmaz için mutlaka Kayseri'de dava açılması gerekir. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Aşağıdaki bölümlerde, Türkiye'de en sık karşılaşılan tapu davası türleri ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Her bölümde hukuki dayanaklar, şartlar, süreler ve dikkat edilmesi gereken pratik hususlar açıklanmaktadır.
2. Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçek hak durumuna aykırı biçimde oluşmuş bir kaydın iptal edilerek doğru malikin adına tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılır. Bu dava türü, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1025. maddesi ile Tapu Sicili Tüzüğü'nün ilgili hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir.
Davanın Açılabileceği Başlıca Durumlar
Uygulamada tapu iptali ve tescil davası en çok şu sebeplerle açılmaktadır: tapu kaydının sahte belge veya sahtecilik yoluyla oluşturulması, satış işleminin hata, hile veya korkutma (ikrah) gibi irade sakatlığına dayanması, miras bırakanın saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal eden tasarruflarda bulunması, devir işleminin gerçek bir satış amacı taşımaksızın yapılması (muvazaa), kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülkiyet iddiası, kadastro tespitinden kaynaklanan hatalar ve imar uygulamalarından doğan haksız kazanımlar bunların başında gelir.
Muvazaalı Satışlarda Tapu İptali
Özellikle mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı satışlar, uygulamada sıklıkla dava konusu olmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre; bir satışın gerçekçi olmayan düşük bedelle yapılmış olması, satıcının akıl ve beden sağlığının yerinde olmadığı bir dönemde işlem yapılması veya alıcının yakın akraba ya da güvenilir kişi olması, muvazaanın varlığına ilişkin önemli karine oluşturmaktadır. Mirasçılar, murisin muvazaalı işlemine karşı mirasın açılmasından itibaren her zaman tapu iptali davası açabilir; bu haklar herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir.
Davanın Husumet Yönü ve İspat
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye veya mirasçılarına yöneltilir. Tescil talebinin yanı sıra üçüncü kişilere karşı da dava açılabilmekle birlikte, TMK'nın 1023. maddesi kapsamında iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Bu nedenle taşınmazın el değiştirmesi durumunda davanın bir an önce açılması ve ihtiyati tedbir talep edilmesi kritik öneme sahiptir.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptali davalarında genel kural olarak zamanaşımı işlemez; ncak bu kuralın çeşitli istisnaları mevcuttur. Zilyetliğe dayalı tescil taleplerinde 20 yıllık süre söz konusu olabilir. Yine keza kadastro öncesi hakka dayalı taleplerde de 10 yıllık zamanaşımı süreleri söz konusu olabilmektedir. Miras hukukundan kaynaklanan tapu iptali davalarında ise mirasbırakanın ölümünden itibaren belli hak düşürücü süreler devreye girebilir. Her somut olayda hukuki danışmanlık alınması hayati önem taşır.
3. Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Önalım hakkı — halk arasında yaygın olarak şufa hakkı adıyla bilinir — paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla o payı satın alma önceliği tanıyan, doğrudan kanundan doğan bir haktır. Bu hak; tarla, arsa, konut, iş yeri, bağ-bahçe gibi paylı mülkiyete tabi tüm taşınmazlar için geçerlidir.
Hakkın Kullanılabilmesi İçin Aranan Koşullar
Önalım hakkının kullanılabilmesi için birkaç temel koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Her şeyden önce taşınmazın paylı mülkiyet statüsünde olması şarttır; kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için bu hak kullanılamaz. Devir işleminin bir satış sözleşmesi niteliği taşıması zorunludur; bağışlama, trampa (takas) veya ölüme bağlı tasarruflar yoluyla gerçekleşen devirlerde önalım hakkı doğmaz. Öte yandan hakkın; mevcut bir paydaşa yapılan satışlarda değil, yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabileceği unutulmamalıdır. Son olarak, 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 Sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca artık cebri artırma yoluyla (icra satışları) ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.
Bildirme Yükümlülüğü ve Süreler
Payını satan paydaş ya da payı satın alan alıcı, satış işlemini noter kanalıyla diğer tüm paydaşlara bildirmek zorundadır. Bu bildirimin yalnızca yazılı yapılması yeterli değildir; noter marifetiyle gerçekleştirilmesi zorunludur, aksi takdirde yapılan bildirim geçersiz sayılır. Bildirimin usulüne uygun yapılmasının ardından, önalım hakkı sahibi olan paydaşın üç ay içinde dava açması gerekmektedir. Satışın hiç bildirilmemiş olması halinde ise hak, satış tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kullanılmalıdır. (Bu süre, 7571 Sayılı Kanun öncesinde iki yıl olarak uygulanmaktaydı; yeni kanunla bir yıla indirilmiştir — bkz. Bölüm 4.)
Hakkın Kullanımı: Dava Yolu
Önalım hakkı, yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Hak sahibi, payı satın alan alıcıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tapu iptali ve tescil davası açar. Dava açmadan yalnızca ihtar çekilmesi hakkın kullanılması sayılmaz. Hakim, yargılama sürecinde önce taşınmazın rayiç bedelini belirler; ardından bu bedeli yatırması için önalım hakkı sahibine kesin süre verir. Belirlenen bedelin süresi içinde yatırılmaması durumunda dava reddedilir.
Hakkın Düşmesi ve Feragat
Önalım hakkından feragat mümkündür; ancak bu feragatin resmi senetle yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Belirli bir satışa özgü feragat ise yazılı biçimde yapılabilir; satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir. Fiili taksim halinde — yani paylı taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölüşülerek kullanılması durumunda — Yargıtay kararları çerçevesinde önalım hakkı kısıtlanabilmekte ya da tamamen düşebilmektedir.
4. 7571 Sayılı Kanun ile Gelen Köklü Değişiklikler (Aralık 2025)
Yürürlük Tarihi: 25 Aralık 2025
7571 Sayılı Kanun'un 35. ve 36. maddeleri, TMK'nın 733. ve 734. maddelerini kökten değiştirmiştir. Bu değişiklikler, milyonlarca hisseli tapu sahibini ve devam eden davaları doğrudan etkilemektedir.
Değişiklik 1: Azami Sürenin 2 Yıldan 1 Yıla İndirilmesi (TMK m. 733)
7571 Sayılı Kanun'un 35. maddesiyle TMK m. 733/4'te yer alan iki yıllık azami hak düşürücü süre, bir yıla indirilmiştir. Bu düzenlemenin amacı, taşınmaz alıcılarının uzun süre hukuki belirsizlik içinde kalmasını önlemek ve mülkiyet güvenliğini pekiştirmektir. Önceki sistemde, satışın paydaşlara hiç bildirilmemesi halinde hak iki yıl boyunca salık kalıyor; bu durum taşınmaz piyasasında ciddi belirsizliklere neden oluyordu.
Değişiklik 2: Cebri ve İhale Satışlarında Önalım Hakkının Kaldırılması (TMK m. 733/1)
Yeni kanunla birlikte, icra müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilen cebri artırma satışlarında ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu satışlar, kamuoyu önünde ilan yoluyla duyurulduğundan ve tüm paydaşlar ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilecek konumda olduğundan, ayrı bir önalım hakkına gerek bulunmamaktaydı. Ancak uygulama önceki mevzuatta tartışmalıydı; yeni düzenleme bu tartışmayı sona erdirmiştir.
Değişiklik 3: "Tapu Bedeli"nden "Rayiç Bedel"e Geçiş (TMK m. 734) — En Önemli Yenilik
7571 Sayılı Kanun'un 36. maddesiyle getirilen en köklü ve en geniş etkili değişiklik, önalım davasında esas alınacak bedelin belirlenmesine ilişkin sistemi baştan aşağı yeniden düzenlemesidir.
Eski uygulamada, önalım hakkı sahibi yalnızca tapuda gösterilen satış bedelini yatırarak payı alabiliyordu. Bu durum, gerçek değerin çok altında gösterilen tapularda alıcılar açısından büyük haksızlıklara yol açıyor; "komşu tuzağı" olarak adlandırılan suiistimallere zemin hazırlıyordu. Örneğin gerçek değeri 3.000.000 TL olan bir taşınmaz payı, tapuda yalnızca 50.000 TL olarak gösterildiğinde, önalım davacısı bu düşük bedeli yatırarak payı ele geçirebiliyordu. Yargıtay da tapudaki değer muvazaasını, kendi muvazaasına dayanan tarafın kullanamayacağı bir savunma olarak değerlendirdiğinden bu haksız sonuçları engelleyemiyordu.
Yeni düzenlemeyle artık hakim, davanın açılmasının hemen ardından görevlendireceği gayrimenkul değerleme uzmanı (bilirkişi) aracılığıyla taşınmazın dava tarihi itibarıyla gerçek piyasa bedelini (rayiç bedelini) tespit ettirecektir. Önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği hesaba, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılmaması durumunda önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez. Dava sonuçlandığında ise yatırılan bedel nemalarıyla birlikte ilgili tarafa iade edilir.
5. Geçiş Hükümleri: Mevcut Davalar Ne Olacak?
7571 Sayılı Kanun'a eklenen geçici madde, yeni düzenlemelerin hangi davalara uygulanacağını açıkça belirlemiş ve hukuki belirsizliği ortadan kaldırmıştır.
TMK m. 733'teki değişiklikler (sürenin 1 yıla indirilmesi ve cebri/ihale satışlarındaki yasak) geriye dönük olarak uygulanmayacaktır. Kanunun yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.
TMK m. 734'teki değişiklikler (rayiç bedel esası) ise farklı bir yaklaşımla düzenlenmiştir: Bu değişiklikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalar dahil tüm yargılamalara derhal uygulanacaktır. Bunun anlamı son derece pratiktir: Daha önce düşük tapu bedeli üzerinden açılmış ve hâlâ devam eden binlerce davada hakim, artık rayiç bedeli yeniden tespit ettirmek ve bu bedeli yatırması için davacıya kesin süre vermek zorundadır. Düşük bedeli bir avantaj olarak kullanan pek çok davacı, gerçek piyasa değerini yatıramayacağı için davasından vazgeçmek durumunda kalabilecektir.
Pratik Sonuç
2025 yılı öncesinde açılmış ve hâlâ devam eden önalım davalarında avukatınıza danışmanız ve rayiç bedel tespiti sürecini yakından takip etmeniz kritik önem taşımaktadır. Her iki taraf açısından da değişikliğin yargılama sonucuna doğrudan etkisi olabilir.
6. Müdahalenin Men'i (El Atmanın Önlenmesi) Davası
Müdahalenin men'i davası, mülkiyet hakkına ya da sınırlı ayni bir hakka dayanan biri tarafından, taşınmazına haksız biçimde el atan ya da kullanan kişiye karşı açılan bir davadır. TMK'nın 683. maddesi, malik olmayan kişilerin müdahalesinin önlenmesi için dava açma hakkını güvence altına almaktadır.
Bu dava türü özellikle şu durumlarda gündeme gelmektedir: Komşunun taşınmazın bir bölümünü ya da tamamını izinsiz olarak kullanması, ortak alanlara el atılması, imar sınırlarını aşan yapılaşmalar nedeniyle bitişik parselin zarar görmesi ve taşınmazı fiilen kullanan kişinin yasal dayanaktan yoksun olması bunların başında sayılabilir.
Müdahalenin men'i davası, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Malik, el atma devam ettiği sürece her zaman bu davayı açabilir. Dava, el atmanın son bulması ve giderilmesi talebiyle birlikte ecrimisil (tazminat) davası ile de birleştirilebilir.
7. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Ecrimisil, bir taşınmazın malikinin rızası dışında ve kötü niyetli şekilde kullanılması halinde, taşınmazı kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi kapsamında düzenlenen bu tazminat, çoğu zaman taşınmazın kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek muhtemel kira geliri esas alınarak hesaplanmaktadır. Bununla birlikte taşınmazın kullanım şekline, niteliğine ve ekonomik değerine göre farklı hesaplama yöntemleri de uygulanabilmektedir.
Ecrimisil davaları özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde büyük önem taşımaktadır. Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını ya da payından daha fazlasını kullanması halinde, diğer paydaşlar kullanılan fazla kısım oranında ecrimisil talep edebilirler.
Ancak paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olması gerekir.
İntifadan men, diğer paydaşın taşınmazdan yararlanma hakkının açıkça engellenmesi veya bu kullanımın kabul edilmediğinin karşı tarafa bildirilmesi anlamına gelir. Uygulamada bu durum çoğunlukla noter ihtarnamesi gönderilmesi, dava açılması veya fiilen kullanımın engellenmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır.
İntifadan Men Şartının Aranmadığı Haller
Kural olarak paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için intifadan men şartının gerçekleşmiş olması gerekir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bazı durumlarda bu şart aranmaz.
Bu kapsamda özellikle;
- Taşınmazın tamamının tek bir paydaş tarafından kullanılması ve diğer paydaşların fiilen yararlanmasının mümkün olmaması,
- Taşınmazın kiraya verilmesine rağmen kira gelirlerinin diğer paydaşlarla paylaşılmaması,
- Paydaşın diğer paydaşların mülkiyet hakkını açıkça inkâr etmesi,
- Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce aynı taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi davalar açılmış olması veya icra takibi yapılmış bulunması
hallerinde intifadan men şartının ayrıca gerçekleşmesi aranmaz ve paydaş doğrudan ecrimisil talebinde bulunabilir.
Zamanaşımı Süresi
Ecrimisil alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak bu süre taşınmazın ilk işgal edildiği tarihten değil, dava tarihinden geriye doğru işlemektedir. Başka bir ifadeyle, dava açıldığında en fazla son 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilir.
Bu nedenle taşınmazınızın haksız şekilde kullanıldığını fark ettiğiniz anda hak kaybına uğramamak adına hukuki danışmanlık alınması ve gerekli hukuki sürecin zaman kaybetmeden başlatılması büyük önem taşımaktadır.
8. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Hisseli taşınmazlarda veya elbirliği ile mülkiyet bulunan taşınmazlarda paydaşlar arasında ortak kullanım ya da yönetim konusunda uzlaşı sağlanamadığında başvurulan en etkili hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi diğer adıyla izale-i şuyu davasıdır. TMK'nın 698–699. maddeleri çerçevesinde herhangi bir paydaş, diğer paydaşların rızasına gerek kalmaksızın bu davayı açabilir.
Mahkeme, taşınmazın niteliğine ve somut koşullara göre iki farklı yola başvurabilir. Taşınmazın fiilen bölünmesi (aynen taksim) mümkün ve ekonomik açıdan uygunsa hakim öncelikle bu yolu benimser. Fiili bölünme mümkün değilse ya da bölünme taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse taşınmaz açık artırmayla satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davaları, mirasçılar arasında en sık görülen taşınmaz uyuşmazlıklarından birini oluşturmaktadır. Kayseri'de tarım arazileri, arsalar ve apartmanlara ilişkin bu tür davalarda uzman hukuki destek almak, hem sürecin daha hızlı sonuçlanmasına hem de müvekkillerin haklarının tam olarak korunmasına önemli katkı sağlamaktadır. Av. Vural Yiğit Baysan tarafından kurulan Vural Hukuk Bürosu olarak bu konuda hukuki destek imkânı sunmaktayız.
9. Sık Sorulan Sorular
Hisseli tapuda payımı satmak istemiyorum, ne yapabilirim?
Diğer paydaşların paylarını satmasını hukuken engelleyemezsiniz; ancak üçüncü bir kişiye satış gerçekleşirse önalım hakkınızı kullanarak o payı satın alma önceliğine sahip olursunuz. Bunun yanı sıra, ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışa çıkarılmasını ya da payınıza düşen bölümün tarafınıza ödenmesini talep edebilirsiniz.
Tapu devrini öğrendikten sonra ne kadar sürem var?
Önalım hakkında süre iki aşamalıdır: paydaşlara noter kanalıyla bildirim yapılmışsa bildirimden itibaren 3 ay; bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 1 yıl (7571 Sayılı Kanun sonrası; eski hukuka göre yapılmış satışlarda 2 yıl geçerliliğini korumaktadır). Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup geçirilmesi halinde dava hakkı tamamen ortadan kalkmaktadır.
Tapuda düşük gösterilen bir bedel üzerinden artık önalım davası açılabilir mi?
7571 Sayılı Kanun sonrasında artık mümkün değildir. Önalım davalarında artık tapuda yazılı bedel değil, bilirkişi tarafından tespit edilecek gerçek piyasa değeri (rayiç bedel) esas alınmaktadır. Taşınmazın gerçek değerini yatırmak istemeyen ya da yatıramayan davacıların davaları reddedilecektir.
Miras yoluyla aldığım hisseli tapuda başkası ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyette her paydaş, herhangi bir sebep göstermeksizin ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davayı engellemek ya da ertelemek hukuken oldukça güçtür. Bununla birlikte bazı koşullarda taksimin ertelenmesi talep edilebilir veya paydaşlar arasında uzlaşma yoluyla taşınmazın bölünmesi sağlanabilir.
Kayseri'de tapu davası açmak için nereye başvurmalıyım?
Taşınmaz Kayseri'de yer alıyorsa genel görevli mahkeme Kayseri Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davaları içinse görevli mahkeme Kayseri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava dilekçesi hazırlanması ve yargılama süreci için, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanız hem zaman hem de hak kaybı açısından önem taşımaktadır. Vural Hukuk Bürosu olarak bu konuda görüşme imkânı sunmaktayız.